Como são os contratos de locação

A locação no segmento de Telecomunicações trata da utilização de determinado espaço para instalação e funcionamento de uma Estação de Rádio Base (ERB). Ou seja, o espaço locado se destina à propagação de sinal de telefonia móvel e dados, onde não haverá ocupação humana. E, por esta razão, indicamos que o mais adequado ao tipo negocial fosse a cessão de espaço. A cessão de espaço, no entanto, não oferece em seu códex a garantia de renovação e certamente por este único motivo, utiliza-se um contrato de locação para fins não residenciais. 

As características principais do contrato de locação no segmento de telecomunicações não diferem do que usualmente são praticados no mercado imobiliário, com exceção aos pontos abaixo indicados.

Principais características do contrato

1) Tipo da Locação

Determinamos que são dois tipos de locação, segundo a forma da utilização da área que abrigará a Estação de Rádio Base (ERB). Ou seja, a locação pode ocorrer em solo (“Greenfield”) ou na área comum de edifícios residenciais, comerciais ou mistos (“Rooftops”). 

2) Prazo

Normalmente, em razão do negócio, os contratos são pactuados com mínimo de 05 anos com renovação automática por mesmo período. Assim sendo, caso não ocorra a manifestação contrária de alguma das partes. Normalmente é uma relação duradoura.

3) Compartilhamento da Estação de Rádio Base

Utilização compartilhada na ERB por mais de uma operadora de telefonia móvel, dados ou empresas de monitoramento que utilizam frequência aérea. Desse modo, este compartilhamento pode ocorrer de forma remunerada ao proprietário da área locada ou mesmo sem remuneração em decorrência do “Ran Sharing” (termo utilizado pelo compartilhamento de equipamentos diretamente entre as operadoras). Esta última ocorre em decorrência da Resolução nº 683, de 05 de outubro de 2017, promulgada pela Agência Nacional de Telecomunicações (ANATEL).

4) Reserva de Área

Trata da garantia de reserva de área disponível no imóvel locado para ingresso futuro de algum equipamento na ERB. Sendo assim, aplica-se normalmente para utilização em “Rooftops” e a remuneração deverá constar no contrato de locação. Já o percentual de remuneração varia conforme negociação, entretanto costuma variar entre 15% à 30%. Pois, este percentual não deve representar um empecilho financeiro no momento do compartilhamento do espaço locado.

5) Acesso à Área Locada

Tema extremamente delicado quando tratamos de um edifício residencial ou mesmo comercial. Afinal, trata-se do ingresso na área locada e dependências na área comum por terceiros (empresas terceirizadas, por exemplo), muitas vezes fora do horário comercial, fins de semana e feriados. Assim, devemos entender que o serviço de telefonia e dados são considerados como serviços de utilidade pública que, obviamente, envolvem não tão somente as operadoras, empresas tower company, mas também a ANATEL e outros órgãos reguladores.

E portanto, possuem relações contratuais e legais entre si, inclusive com tratamento de penalidades. Regra geral, costuma-se diferenciar o acesso para manutenção de segunda à sexta feira, em expediente compreendido das 08h às 17h. Normalmente, em caso de emergência, o acesso é liberado pelo locador.

6) Remoção das estruturas no momento do desfazimento do contrato

Indicamos as precauções de acordo com o tipo da locação, qual seja, rooftop ou greenfield. Em ambos, um relatório técnico e fotográfico pode ser aplicado previamente à instalação dos equipamentos. Uma vez que assim, se estabelece um parâmetro de entrega. 

No Rooftop a remoção da estação de rádio base, assim como dos equipamentos nela instalados, em regra são simples e céleres. Com a adoção de cautelas para impermeabilização dos pontos onde foram fixadas as estruturas, evitando eventuais e futuras infiltrações. 

Em locação Greenfield, tratamos de estruturas muito maiores e pesadas que, no momento de sua instalação foram inclusive precedidas da construção de uma base de sustentação sob o solo onde foi fixada. Assim, no momento da devolução deste último tipo, a empresa locatária se compromete a remover parcialmente a base. E por esta razão, objetivando o uso para fins diversos, é importante ter atenção e discriminação através do contrato.

7) Seguro

A lei de locação n° 8245/91, estabelece em seu artigo 22 que o proprietário é obrigado à contratação de seguro contra incêndio. Porém, sabidamente, o mercado pratica a transferência desta responsabilidade ao locatário. Sendo assim, em caso de sinistros ocorridos no prédio, a indenização é paga ao proprietário. E, quando for relativo a danos em seu interior, quem recebe a indenização é o locatário. Certamente as empresas que locam este tipo de espaço, sem exceção, possuem seguro para eventual sinistro. Portanto, peça a cópia da apólice e estabeleça a possibilidade de apresentação quando solicitado ao longo do contrato.

8) Medidores de energia individualizado

O consumo de uma Estação de Rádio Base varia conforme sua estrutura e os equipamentos instalados. Entretanto, não gera um consumo excessivo. Ainda assim, vale adotar cautela. Para que não tenha aborrecimento, indicamos a instalação de medidor individual e dedicado para a Estação de Rádio Base. 

Os procedimentos junto à concessionária de energia elétrica podem ser realizados pela empresa que estiver locando o espaço. Dessa forma, basta possuir o contrato de locação assinado. Caso seja tratada uma nova locação, basta estipular um prazo para realização da medição individual. E, até que a mesma ocorra, vale uma determinação da forma e maneira da prestação de contas para o devido reembolso.

Concluindo, tratamos de uma locação atípica que destina-se à instalação de Estações de Rádio Base, na qual, são instalados principalmente equipamentos de operadoras de telefonia móvel e dados e, constituem serviço de utilidade pública com caráter de essencialidade na atualidade. Constitui também uma importante fonte de receita ao locador, pois tratamos de uma relação duradoura que, adotada as cautelas acima, servirão ao seu propósito com retorno satisfatório ao proprietário. 

Como gerir seu negócio?

Para mais das soluções citadas acima, a HAS também atua nas frentes relacionadas aos contratos que esse tipo de negociação exige. Sendo assim, nosso time está mais do que preparado para atuar em:

• Renegociação de Contrato de Locação
• Renovação de Contrato de Locação 
• Regularização de Área Locada 
• Regularização de Ata de Assembleia para Licenciamento
• Administração de Contrato de Prestação de Serviço

Além disso, prestamos serviços de renegociação e renovação de contratos de locação em todo território nacional para o segmento de Telecomunicações, Condomínios, Varejo e Farmácia. Tudo isso com uma metodologia própria negocial, plataforma própria de CRM, treinamento, atualização e capacitação do nosso time. Assim, negociamos mais de 2.000 contratos, mapeando sempre oportunidades de negócio dentro da carteira de nossos clientes. Como por exemplo, renovações de prazo, redução de aluguel, alteração do método de reajuste, entre outros.

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