Saiba mais sobre distrato de imóvel na planta

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Uma nova realidade se impôs com a publicação da Lei n° 13.786/18, denominada de “Lei do Distrato” e, não foi por menos. Para entendermos o importante marco divisório na relação entre construtoras e compradores, precisamos recordar da realidade breve e anterior. Em decorrência das oscilações causadas por pressões de mercado e inflacionárias que, convenhamos são comuns em nossa realidade, “A corda arrebenta do lado mais fraco”, será? Saiba mais sobre distrato de imóvel na planta.

Como era a relação

O comprador, com dificuldades na continuidade de sua compra do imóvel, procurava a construtora, objetivando o desfazimento de sua contratação. A construtora por sua vez, contando com aquela venda de ativo e perseguindo o repasse bancário no momento da entrega das chaves, recorria ao contrato assinado. O resultado não poderia ser outro senão a judicialização do impasse. Na grande maioria dos casos, o comprador, em razão da impossibilidade de arcar com os pagamentos contratados, pleiteava: a descontinuidade do contrato e respectiva cobrança das parcelas, a abstenção em eventual registro negativo creditício, e a devolução de quase a integralidade dos valores pagos. 

De outro lado, a construtora pleiteava a liberação imediata do imóvel para comercialização e aplicação da multa e descontos previstos no contrato. Assim, o judiciário se posicionava autorizando o desfazimento do contrato, determinando em média a restituição de 70% a 80% dos valores pagos pelo comprador. Tivemos também o momento em que, o comprador além dos pedidos de praxe acima, pleiteava a devolução da comissão de corretagem, que trataremos em matéria própria, um verdadeiro absurdo que era acolhido inicialmente pelo Judiciário. 

Consequências no Mercado Imobiliário

Tudo isso trazia ao mercado imobiliário uma verdadeira insegurança jurídica a todas as partes envolvidas. E o comprador, já preocupado com as incertezas econômicas pessoais, ainda tinha que imaginar as penalidades em eventual desfazimento do negócio. Em contrapartida, a construtora, que já abarcava um agrupamento de viabilidades técnicas e financeiras, deveria imaginar o que fazer se não conseguisse o repasse bancário oriundos das vendas realizadas durante a fase de obras. 

Singelamente, a título de contextualização, qualquer venda durante o prazo de obras representa em média 80%, através de repasse bancário para o prazo de 30 à 40 meses da data do lançamento e oferta pública do empreendimento imobiliário. Agora, imaginemos um cenário com aproximadamente 30% de pedidos de desfazimento. Não havia sob qualquer aspecto, parte mais ou menos favorecida pela situação – todos estavam de acordo com sua posição, sujeitos ao risco do negócio. 

Milhares de processos judiciais em todo território nacional e a situação, aumentando os riscos para o verdadeiro caos no mercado imobiliário de lançamentos, fizeram com que inúmeras reuniões e negociações fossem objeto de relacionamentos entre construtoras, órgãos de classe e judiciário. Dessa forma, a Lei do Distrato decorreu desta movimentação dos agentes do mercado e sem dúvida trouxe o que mais buscamos em nossas relações negociais: previsibilidade. 

A pergunta que indicamos - “A corda arrebenta do lado mais fraco, será?” – respondemos de forma técnica, razoável e perene. Após assinar um contrato de imóvel na planta, o comprador assume o pagamento da forma e maneira convencionada. E a construtora, por sua vez, compromete-se a entregar o imóvel no prazo e forma contratados. E, dessa forma, não existe lado fraco ou favorável em detrimento do outro, existem posições contratuais com suas respectivas relações sinalagmáticas. Ou seja, valendo-se do vínculo de reciprocidade e troca característico de um contrato entre duas partes.

Lei do Distrato e a nova relação comercial entre construtoras e compradores

De forma resumida no cenário acima, a Lei do Distrato disciplinou o percentual de devolução em caso de desfazimento por culpa do comprador. Ou em nossa revisão, por iniciativa do mesmo, como seu prazo de acordo com o regime do empreendimento imobiliário (se submetido ou não ao patrimônio de afetação). 


Assim, no momento do cálculo da rescisão, a construtora irá deduzir:

a) valor pago a título de corretagem imobiliária;

b) pena convencional de até 25%(vinte e cinco por cento) sobre a quantia paga;

c) descontos caso o imóvel cujas obras tiverem sido concluídas, tais como impostos reais (IPTU), cotas de condomínio ou verbas devidas à associação de moradores; fruição de 0,5% sobre o valor do contrato pró rata die e, demais encargos previstos em contrato (Artigo 67-A). 

Atenção à forma de devolução pois, caso o imóvel faça parte de uma incorporação submetida ao patrimônio de afetação, o valor da rescisão pode ser restituído em 01 parcela dentro do prazo de 30 dias após a emissão do “Habite-se” ou documento que ateste a conclusão das obras. Enquanto para empreendimentos não submetidos ao patrimônio de afetação, a devolução deverá ocorrer, também em 01 parcela, mas em até 180 dias do desfazimento do contrato. 

Antes de realizar o pedido de desfazimento do contrato, peça o extrato financeiro atualizado para a construtora e, após decisão, promova a manifestação lembrando que existem solenidades a serem cumpridas neste momento.

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