Conceito e estruturação

“Shopping Centers”  tratam-se de empreendimentos imobiliários, que concentram e organizam inúmeras atividades comerciais. E todas elas estão sob administração própria ou mesmo por gestoras especializadas. Sendo assim, destinam-se a atrair público consumidor. Neste tipo de empreendimento imobiliário se concentram atividades de serviços (instituições bancárias e soluções financeiras, correios, assistências técnicas, cinemas, espaços destinados à entretenimento), e comércios (praças de alimentação, papelarias, chaveiros, eletroeletrônicos, moda em geral). O lojista e os consumidores em geral se beneficiam de um ambiente de segurança monitorada, manutenção e conservação. Além da disponibilidade de atendimento e procura de uma série de necessidades ou meramente passeios.

Na visão de Pedrotti e Pedrotti, em Comentários à Lei de Locação: Lei 8.245, os shoppings constituem-se de um “centro de compras”, e estruturam-se por um condomínio imobiliário. Ou seja, resultam-se de uma incorporação de imóvel formada por uma unidade com cotas ideais possuídas por condomínios. E com a prática, pelo empreendedor, de cobrança do fundo comercial chamado de “res sperata”. Por sua vez, esse fundo consiste numa remuneração da garantia de reserva caso a obra não se encontre concluída. Ou no fundo comercial decorrente da agregação valorativa imaterial, proporcionada pelo centro comercial caso a obra já esteja concluída. Haja vista que o agrupamento do comércio compreende valioso elemento para justificar o pagamento desse fundo em favor do empreendedor. 

Estruturação 

A organização de lojistas e atividades dentro de um Shopping Center, ocorre da seguinte forma: 

Lojas-âncoras: Lojas de grande porte já conhecidas e difundidas entre o público. Geralmente localizadas nas extremidades do imóvel, e que incentivam, em grande parte, a visita de consumidores ao Shopping Center.

Lojas Satélites: De menor porte e escala, quando comparadas com as lojas-âncoras, entretanto, também trazem estima ao Shopping Center.

Tenant mix: Estruturação do complexo de lojas de modo a atender o objetivo comercial almejado pelo empresário.

Clientela de corredores: Conceito formado a partir da perspectiva de não possuir lojas voltadas para a rua. E assim, estimular a circulação dentro do centro e o consequente interesse por todas as lojas que o integram.

Partes Envolvidas

- Lojista – Toda e qualquer empresa que exerça atividades empresariais dentro do complexo imobiliário do shopping center. Equivalente à figura do locatário. 

- Empreendedores do Shopping Center – Pessoa jurídica, podendo inclusive ser um fundo de investimento, normalmente representada na gestão por uma administradora. E assim, exercendo o papel de organizador do pool comercial. Com o objetivo de promover o shopping e aumentar a frequência ao mesmo. Para, por fim, aumentar as vendas e a lucratividade. 

Natureza Jurídica

Qualquer contrato classifica-se como típico e atípico. Será considerado como típico, determinado vínculo contratual cuja solenidade esteja prevista em legislação específica. E, atípicos, aqueles em que embora não previstos em legislação, podem ser celebrados livremente entre as partes, observados os ditames indicados no artigo 104 e 107 do código civil brasileiro. O contrato de locação em shopping centers possui previsão no artigo 54 da Lei n° 8.254/91. E assim estabelece que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente compactuadas nos contratos de locação respectivos”.

Dessa forma, pode-se classificar os contratos de locação em Shopping Centers como típicos pela menção no referido diploma legal que disciplina locações de imóveis urbanos. Entretanto, são válidas determinadas condições especiais tratadas entre o lojista e a administração do shopping. Assim, indicamos que a característica deste tipo de empreendimento imobiliário impõe ao pacto locatício, elementos próprios e essenciais para o êxito à todas as partes envolvidas. (Ver notas 1 e 2).

Além disso, existem obrigações financeiras da operação do Shopping Center. Sendo assim, algumas verbas e despesas são aplicadas de forma distinta, a saber: 

I) Remuneração pela utilização do espaço – aluguel: Geralmente estipula-se um aluguel mínimo e percentual sobre o faturamento do lojista, prevalecendo o que for maior. Recentemente, foi acrescentado ao tema a possibilidade de consideração do faturamento para cálculo do aluguel percentual em produtos comercializados por plataforma e-commerce. Todavia, tal condição deverá constar expressamente no contrato celebrado entre o lojista e o shopping center.

II) Rateio de Despesas: O lojista, de acordo com sua participação, ficará responsável pelo pagamento de despesas oriundas do rateio realizado pelo shopping. Ou seja, trata-se de “cobrança de condomínio” para o lojista que abarcam verbas com manutenção, conservação, vigilância e segurança das áreas de circulação de pedestres e de veículos empregados pelo Shopping.

Dessa forma, o lojista não participa de eventuais rateios que possuam verbas de obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do Habite-se.

E tampouco participa de rateios de obras de paisagismo nas partes de uso comum, obras ou reformas aplicados sobre à estrutura integral do empreendimento. Tais como: pintura das fachadas, empenas, poços de aeração, iluminação e esquadrias externas. Além de indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação. (Ver notas 3 e 4).

III) Fundo de Promoção: O Lojista se responsabiliza por determinada cota ou proporção sobre os custos com ações de marketing promovidas pelo Shopping Center. Portanto, existem ações de marketing que são regulares. Ou seja, previstas e previamente informadas ao lojista, ou extraordinárias, quando ocorrerem ações específicas promovidas pelo Shopping Center. 

IV) Aluguel em Dobro: Ocorrem normalmente no mês de dezembro, ou ainda, em algumas datas especiais, tais como o dia das mães.

V) Reajuste: Aplica-se a este tipo de contrato de locação o mesmo reajuste de praxe de mercado. Ou seja, anual por índice de correção que não for setorial ou específico. Majorações progressivas são proibidas.

Locação voltada para Shopping Centers

Renovação Contratual: Especificamente quando se trata de contrato de locação em Shopping Center, o locador não pode recusar o desejo do lojista de renovação contratual. Se trata de uma cláusula válida.

Cláusula de “res sperata”: “Res sperata” vem do latim e significa “coisa esperada”. Essa cláusula se refere ao pagamento de um valor ao aderir ao contrato. Ou seja, o preço cobrado se refere à infraestrutura e garantia de fluxo de consumidores que são asseguradas ao lojista ao fazer o investimento na unidade de Shopping Center. 

Cessão do Contrato: O lojista possui direito de ceder a unidade a um terceiro. Assim, cláusulas proibindo cessão são inválidas. Já que, neste quesito, o contrato de locação não difere de outras locações não-residenciais. Portanto, a cessão será validada se o cessionário possuir condições cadastrais e creditícias a serem verificadas pelo shopping à época.

Ramo comercial: Todo shopping center passa por um planejamento e estruturação do complexo de lojas, o tenant mix. Assim, para não impactar esse aspecto negativamente, o lojista não pode alterar o ramo de sua atividade comercial. Trata-se de uma cláusula válida.

Abertura de loja próxima à outra do mesmo ramo: Tem sido considerada válida a cláusula que proíbe um lojista de abrir, a uma certa distância dentro do shopping, uma loja que seja do mesmo ramo de atividade de outra unidade. Para assim, preservar o tenant mix.

Abertura de loja de mesmo ramo próxima ao Shopping Center: É válida a cláusula que proíbe o lojista de abrir loja do mesmo ramo de atividade de sua unidade dentro de certa distância do Shopping Center. O objetivo é evitar o desvio da clientela.

Como gerir um varejo ou shopping?

A locação dentro de um Shopping Center interessa a todos os envolvidos. Ao empreendedor por trazer mais lucratividade, e ao empreendimento imobiliário e ao lojista, que se beneficiam da estruturação para potencializar suas vendas e a própria marca no mercado. Em razão do vulto deste tipo de empreendimento imobiliário, a locação de um espaço em Shopping Centers, assim como o desenvolvimento de suas atividades, trazem consigo uma série de análises jurídicas prévias ao ingressar neste negócio.

Além disso, existe a necessidade do entendimento negocial. Assim, é necessária a formalização adequada junto ao Shopping Center. A HAS Gestão de Negócios também atua nas frentes relacionadas a contratos de Telecomunicações, Eficiência Energética e Farmácia. Além de tudo que esse tipo de negociação exige. Tudo isso com uma metodologia própria negocial, plataforma própria de CRM, treinamento, atualização e capacitação do nosso time. 

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Notas: 

1) Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: 

I - agente capaz; 

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; 

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

2) Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

3) Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 

• 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

1. a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e 
2. b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 

• 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

4) Artigo 22. O Locador é obrigado à:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 

2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

3. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação