A Lei do Distrato e a nova relação no mercado imobiliário

De forma resumida, a Lei do Distrato disciplinou o percentual de devolução em caso de desfazimento por culpa do comprador. Ou em nosso ver, por iniciativa do mesmo, como seu prazo de acordo com o regime do empreendimento imobiliário (se submetido ou não ao patrimônio de afetação). 

Assim, no momento do cálculo da rescisão, a construtora deverá deduzir:

a) valor pago a título de corretagem imobiliária;

b) pena convencional de até 25%(vinte e cinco por cento) sobre a quantia paga;

c) descontos caso o imóvel cujas obras tiverem sido concluídas, tais como impostos reais (IPTU), cotas de condomínio ou verbas devidas à associação de moradores; fruição de 0,5% sobre o valor do contrato pro-rata die e, demais encargos previstos em contrato (Artigo 67-A). 

Entretanto, caso o imóvel faça parte de uma incorporação submetida ao patrimônio de afetação, o valor da rescisão pode ser restituído em uma parcela dentro do prazo de 30 dias após a emissão do “Habite-se” ou documento que ateste a conclusão das obras. Enquanto isso, para empreendimentos não submetidos ao patrimônio de afetação, a devolução deverá ocorrer também em uma parcela. Mas em até 180 dias do desfazimento do contrato. 

Antes de realizar o pedido de desfazimento do contrato, é importante a solicitação do extrato financeiro atualizado para a construtora. E assim, após decisão, promover a manifestação lembrando que existem solenidades a serem cumpridas neste momento.

Como era antes da nova lei?

Por diversas vezes, um comprador, com dificuldades na continuidade de sua compra do imóvel, procurava a construtora, buscando desfazer a contratação. A construtora por sua vez, contando com aquela venda de ativo e perseguindo o repasse bancário no momento da entrega das chaves, recorria ao contrato assinado. O resultado não poderia ser outro senão a judicialização do impasse. Na grande maioria dos casos, o comprador, em razão da impossibilidade de arcar com os pagamentos contratados, pleiteava. E dessa forma, solicitava a descontinuidade do contrato e respectiva cobrança das parcelas, a abstenção em eventual registro negativo creditício, e a devolução de quase a integralidade dos valores pagos.

De outro lado, a construtora pleiteava a liberação imediata do imóvel para comercialização e aplicação da multa e descontos previstos no contrato. Assim, o judiciário se posicionava autorizando o desfazimento do contrato, determinando em média a restituição de 70% a 80% dos valores pagos pelo comprador. Tivemos também o momento em que, o comprador além dos pedidos de praxe acima, pleiteava a devolução da comissão de corretagem, que trataremos em matéria própria, um verdadeiro absurdo que era acolhido inicialmente pelo Judiciário. 

Enfim a paz no Direito Imobiliário?

Tudo isso trazia ao mercado imobiliário uma verdadeira insegurança jurídica a todas as partes envolvidas. E o comprador, já preocupado com as incertezas econômicas pessoais, ainda tinha que imaginar as penalidades em eventual desfazimento do negócio. Em contrapartida, a construtora, que já abarcava um agrupamento de viabilidades técnicas e financeiras, deveria imaginar o que fazer se não conseguisse o repasse bancário oriundos das vendas realizadas durante a fase de obras. 

Milhares de processos judiciais em todo território nacional e a situação, aumentando os riscos para o verdadeiro caos no mercado imobiliário de lançamentos, fizeram com que inúmeras reuniões e negociações fossem objeto de relacionamentos entre construtoras, órgãos de classe e judiciário. Dessa forma, a Lei do Distrato decorreu desta movimentação dos agentes do mercado e sem dúvida trouxe o que mais buscamos em nossas relações negociais: previsibilidade. 

Quem é da área, costumava dizer: a corda arrebenta do lado mais fraco. Mas será? Após assinar um contrato de imóvel na planta, o comprador assume o pagamento da forma e maneira convencionada. E a construtora, por sua vez, compromete-se a entregar o imóvel no prazo e forma contratados. E, dessa forma, não existe lado fraco ou favorável em detrimento do outro, existem posições contratuais com suas respectivas relações sinalagmáticas. Ou seja, valendo-se do vínculo de reciprocidade e troca característico de um contrato entre duas partes.

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