Saiba mais sobre locação de Mall ou Galerias

Locação de Mall e Galerias

O que mudou desde o início deste tipo de locação comercial foi o próprio setor e sua utilização otimizada pelos grandes grupos do segmento. A ABL (Área Bruta Locável) dentro de cada super ou hipermercado, é tratada dentro destes grupos através de equipe própria e especializada, tornando-se importante fonte de receita. A atratividade da locação comercial em Galerias, seja em espaços internos e externos, no super ou hipermercado, assim como de quiosques, são bastante consideráveis. Afinal, tratamos de espaços comerciais com intenso tráfego de usuários. Além disso, agrega ainda o fato de que tais espaços podem contar com estacionamento, segurança, e a marca do grupo do super ou hipermercado. 

Isso faz com que não só empreendedores, mas também franquias, se interessem por este tipo de espaço para instalar suas atividades, cujo mix abrange serviços, comércio, e até agências e terminais bancários. Algumas características que já tivemos a oportunidade de conhecer também se aplicam a este tipo de locação comercial. Tais como o Tenant Mix, que visa evitar atividades comerciais concorrentes no mesmo espaço e, principalmente, garantir o mix aos consumidores. 

Conceito e estruturação

Podemos conceituar “Galerias” como o espaço comercial que integre Super ou Hipermercados, organizado e mantido pelo Grupo, destinado a empreendedores diversos (pessoa jurídica), onde são instalados serviços, comércio e soluções bancárias. Assim, importante extrair do referido conceito que tratamos de espaços comerciais dentro de super ou hipermercados, pois caso não o sejam, não estaremos tratando do tipo locatício deste tema. 

Estruturação

A organização de lojistas e atividades dentro da área de galerias ocorre da seguinte forma: 

- Espaços físicos dentro do super ou hipermercados;

- Quiosques e espaços em corredores, sejam internos ou mesmo externos, em super ou hipermercados;

- Tenant mix - Estruturação do pool de lojas de modo a atender o objetivo comercial almejado pelo empresário.

Partes Envolvidas

I) Lojista – Toda e qualquer empresa que exerça atividades empresariais dentro do super ou hipermercado. Equivalente à figura do locatário

II) Empreendedor ou Grupo do Super ou Hipermercado - Normalmente representados na gestão por uma administradora, exercendo o papel de organizador do pool comercial, objetivando a manutenção do espaço, promoção, segurança e atratividade do empreendimento.  

Natureza Jurídica

Qualquer contrato pode ser classificado como típico e atípico. Será considerado como típico determinado vínculo contratual cuja solenidade esteja prevista em legislação e, atípicos, aqueles em que, embora não previstos em legislação, podem ser celebrados livremente entre as partes, observados os ditames indicados nos artigos 104 e 107 do Código Civil brasileiro. O contrato de locação comercial em Galerias é subordinado à Lei n° 8.254/91. Embora existam alguns casos de formalização através de cessões de espaço, tratamos de um contrato típico e regido por legislação própria indicada acima. (Clique para ler notas 1,2 e 3)

Obrigações Financeiras da Operação de Galerias

Algumas verbas e despesas são aplicadas de formas distintas, a saber: 

I) Remuneração pela utilização do espaço/aluguel - Geralmente estipula-se um aluguel mínimo e percentual sobre o faturamento do lojista, prevalecendo o que for maior. Recentemente, foi acrescentado ao tema a possibilidade de consideração do faturamento para cálculo do aluguel percentual em produtos comercializados por plataforma e-commerce. Entretanto, tal condição deverá constar expressamente no contrato celebrado entre o lojista e o empreendedor.

II) Rateio de Despesas - O lojista, de acordo com sua participação, ficará responsável pelo pagamento de despesas oriundas do rateio para custeio de manutenção, vigilância e limpeza.

III) Fundo de Promoção - Normalmente não há participação do lojista nesta modalidade de locação, afinal, a área de Galerias já se beneficia regularmente do fluxo de consumidores. Porém, eventual cobrança terá caráter extraordinário, devendo ser tratado previamente com o lojista e ainda estar prevista em contrato.

IV) Reajuste - Aplica-se a este tipo de contrato de locação o mesmo reajuste de praxe de mercado, ou seja, anual por índice de correção que não for setorial ou específico. Majorações progressivas são proibidas.

Peculiaridades Contratuais

Renovação Contratual - A renovação do contrato de locação comercial obedece aos requisitos legais, desde que o locatário esteja em cumprimento com suas obrigações contratuais, a saber:

I – o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos;

III – o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Idealmente, sugerimos que a renovação comece a ser tratada amigavelmente com o empreendedor. Entretanto, caso tenha negativa ou ausência de manifestação, o lojista deverá ingressar com a ação renovatória entre 12 e 6 meses antes do término do pacto locatício. 

Cessão do Contrato - Em regra, a cessão ou sublocação possui vedação contratual e, eventual descumprimento, é passível inclusive de aplicação pelo empreendedor de multa e rescisão contratual.

Ramo comercial - A estruturação dos ramos e lojas na área de galerias são constituídos pelo Empreendedor, objetivando o tenant mix e, sendo assim, o ramo da atividade comercial do lojista é estabelecido em contrato, não sendo permitida a alteração. Trata-se de uma cláusula válida.

Abertura de loja próxima à outra do mesmo ramo - Tem sido considerada válida a cláusula que proíbe um lojista de abrir no mesmo Super ou Hipermercado uma loja que seja do mesmo ramo de atividade de outra unidade. A razão disso é também preservar o tenant mix.

Abertura de loja de mesmo ramo próxima ao Shopping Center - É válida a cláusula que proíbe o lojista de abrir loja do mesmo ramo de atividade de sua unidade dentro de certa distância do Shopping Center. O objetivo é evitar o desvio da clientela.

Restrição de publicidade - Comumente estabelece-se em contrato a vedação de realização de propagandas pelo Lojista sem anuência do Empreendedor. Esta cláusula tem validade e cabimento, afinal, imagine todos os lojistas fazendo por aí ações dentro de um super ou hipermercado para divulgar suas atividades. 

Obras e Reformas

Além de eventual perturbação às atividades do super ou hipermercado que obviamente serão tratadas de forma detalhada no contrato, devemos observar as posturas legais eventualmente aplicáveis ao negócio e atividade. Antes de qualquer passo de formalização, o proponente a lojista deverá consultar se a sua atividade comercial implicará em reformas ou alterações no espaço locado. Caso sejam necessárias obras ou reformas, observemos que o super ou hipermercado já possui planta e aprovação junto à Municipalidade e seus órgãos responsáveis e, em sua realização, poderá ocorrer eventual desvio e, desta forma, o empreendedor também deverá anuir em eventual reforma ou obra.

Consultoria para Locação de Mall e Galerias

A locação de espaços físicos que integrem um empreendimento imobiliário, exclusivamente aquelas dentro de super e hipermercados, e pela essencialidade de sua atividade, certamente atrai milhares de pessoas e possíveis consumidores. Importante observar que os locais físicos destinados à lojistas podem integrar diversos empreendimentos e, os mesmos, possuem regramentos próprios. Antes mesmo de fechar qualquer negócio, e durante o mesmo, utilize de assessoria técnica e legal. A HV tem atuação full service no mercado imobiliário. Atendendo construtoras, incorporadoras e parcerias de investimento, juntamente com envolvimento de aquisição da propriedade, estruturação para contratação de financiamento bancário.

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